5月23日召开的国务院常务会议指出，稳定和严格实施房地产市场调控政策。中国社会科学院一份最新出炉的研究报告称，因为“调控的难度在不断增大”，2012年房价总体降幅不会很大。根据北京市住建委网站公布的网签数据显示，截至5月26日，北京新房成交量已创16个月来新高，恢复到调控前水平，分析认为是传统购房旺季来临，刚需平稳释放的结果，而各地也多有保障刚需入市的微调政策出台。那么，2012年剩下的7个月，调控政策的总体方向是什么？微调可能会以怎样的形式出现？

　　地方刺激刚需不改调控路线

　　业内人士表示，目前政策底部已基本出现，在信贷方面，还有保刚需的可操作空间，譬如优惠利率扩大等

　　中国社会科学院一份最新的研究报告称，2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业最艰难的一年。行业利润急剧萎缩，中小企业破产可能激增。同时，房价仅止于略有回落，总体降幅不会很大，因为“调控的难度在不断增大”。

　　社科院发布的《房地产蓝皮书》指出，2012年，我国房地产政策将继续巩固已有的调控成果，调控政策将不断优化和提升，但调控难度也不断增大。一方面，国内外闲置资本仍然对房地产市场形成巨大的投资投机性需求，抑制投机仍将是本年度房地产调控的重要目标；另一方面，宏观经济增速回落，保增长压力增大，宏观经济调控可能逐步由紧缩转向宽松。

　　在稳增长下坚持调控

　　经济增速回落，生产性领域投资赢利下滑，特别是民营经济经营环境困难，而资本市场制度改革仍有待突破，居民储蓄和闲置资本仍然缺乏有效的投资渠道，被动流向房地产市场寻求保值增值。同时，国际资本市场受美欧经济复苏乏力和宽松量化货币政策影响，闲置货币充足，很容易形成对我国房地产市场的套利行为。因此，2012年房地产市场应对国内外资本市场套利性的投机需求压力仍然很大，抑制投机性需求仍将是本年度房地产政策调控的中心任务。

　　为何在稳增长的同时还要坚持房地产调控，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌认为，必须保持政策的相对稳定，经受住房地产调整引起的宏观经济下行，只有这样才能迎来房价下降的阶段。

　　然而，政府与企业、中央与地方利益诉求差异，使调控政策执行和实施难度日益显现。在经历经济增速下滑、土地出让流拍和土地出让收入大幅下降后，一些地方政府正面临严重的经济增长和财政收支压力，渴望活跃房地产市场以解燃眉之急；经历交易量萎缩、房价调整的房地产行业，也面临赢利下滑、资金链断裂的风险，必然试图寻求为房地产调控政策松绑。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生近日也对调控不能放松做出的分析，她表示，调控政策依然不能放松，否则好不容易取得的调控成果有可能落空。可以预见在较长时期内，坚持调控不动摇的态势不会改变。

　　房地产调控的难度正在逐渐加大，几已成共识。如何平衡扩大调控成果与维持经济增长之间的步调不一致，成为调控向何方进展的关键所在。在面对经济增速放缓、房地产投资增长快速回落、房地产成交乏力的情况下，部分地方政府加大了购买环节的支持力度。

保障刚需入市

　　国务院总理温家宝近日指出要“稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。”

　　中原市场研究部研究总监张大伟告诉《证券日报》记者，此番讲话表明了调控的大方向并没有变，限购限贷继续执行，禁止投资入市，但是政策底部基本已经可以说出现了，鼓励自住需求，鼓励普通住宅供应，对房地产政策的直接影响就是，后续地方政府可能通过调整之前过度严格的调控政策，保障刚需入市。在信贷方面，还有保刚需的可操作空间，譬如优惠利率扩大等。

　　自去年末以来，“采取有效措施增加普通商品房供给”的思路就被反复提及，但随着调控的深入，房地产投资增速还是大幅放缓，至4月份，个别地区甚至上演了“负增长”。为应对房地产开工的放缓，地方政府采取了提高公积金贷款额度、提高普通住宅认定标准等措施，通过税、费以及信贷手段保护刚需。

　　张大伟认为，要想真正实现采取有效措施增加普通商品房供给，还要从鼓励购买角度切入。信贷方面，特别是首套房的信贷或将还会有松动，至于公积金贷款额度的提高，也不排除会有更多的城市跟进。

　　国家信息中心经济预测部主任范剑平的看法与张大伟相近，他表示，在抑制投资、投机需求同时，对老百姓首套房的刚性需求和卖旧买新的改善型需求，在信贷领域应支持。

　　聂梅生认为，对于房地产市场的长期健康发展，单纯支持刚需购房还是不够的，“抓紧时机建立长效机制和因势利导地适度、适量、预调、微调将成为未来房地产政策的主要调控思路。”聂梅生表示。

　　公积金额度放宽

　　2011年末，银行信贷额度的紧张，致使多个城市首套房贷利率一度上浮10%甚至更多，这一情况在今年初即得到缓解，2月份开始，个别城市首套房贷即可享受优惠利率。如果说，首套房贷利率的上浮或是优惠与信贷额度有关，不受地方政府政策影响的话，那么，公积金贷款额度的放宽则是地方政府保刚需的一大重要举措。

　　去年9月份，常州掀开了二三线城市上调公积金贷款额度的大幕。常州将公积金贷款额度方案调整为，家庭最高贷款额度由40万上调为50万元，个人最高贷款额度由24万元调整至30万元。南京、吉林市随后跟进，12月份，合肥市成为2011年最后修订公积金贷款额度的城市，家庭最高贷款额度由35万元调至45万元，个人最高贷款额度由25万元调整至35万元。

　　今年2月份以来，沈阳、厦门、济南、滨州、克拉玛依、蚌埠、信阳、呼和浩特、南昌等多个二三线城市陆续调整公积金贷款额度，贷款额度提高5万至20万不等。其中，克拉玛依还调整了贷款限制范围，将“申请住房公积金贷款自取得购建房有效文件起1年内有效”调整为“2年内有效”； 缴存职工“为没有经济收入的子女购买住房的，可以申请提取公积金”，调整为“为直系亲属（仅限父母和子女）购买住房”可以申请提取公积金。南昌与济南还对公积金缴存上下限进行了新的规定。

　　一线城市当中，目前只有深圳提出将修改公积金贷款额度。目前，《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》征求意见已经展开。此次征求意见，将先向各区政府